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初めての不動産投資日記 中古マンション、アパートではなく賃貸用戸建てに手を出した

こんにちは。「やってみよう」です。

毎年5500万円以上の投資を実践している私が、

不動産投資に初めて手を出したときの失敗例、成功例、後悔したことなどをこの記事で日記風に紹介します。

この記事は以下の点にご興味を持たれている方を対象にしています。

○ 不動産投資に興味がある方

○ 株式投資にマンネリ化してきた方

○ 毎月の給与所得があり、どうにか節税したい方

○ サラリーマンで経費を計上したい方

○ 青色確定申告で源泉徴収された税金を取り戻したい方

○ 九州地方で割安な賃貸物件を探している方

記事終盤にはおすすめ賃貸物件紹介もありますので、ぜひ参考にしてください

物件購入のきっかけは源泉徴収額の高さ

私ですが10年間に家を新築で購入しました。

今思えば、なぜ新築で家を購入したのかと後悔しかありません。

お金持ちになりたいのであれば、中古物件の賃貸か購入で住居を構えるべきでしたが、

すでに時遅し。。。

これから家を構える方は、中古物件も視野に検討してくださいね。

ユーチューブで調べると、なぜ新築物件が超割高で、お金持ちから遠ざかる存在だということがよくわかりますので、ぜひ勉強してください。↓の書籍も勉強になります。

私は熟読しましたし、今も手元に保管していて、よく読み返しています。

さて、私ですが新築購入から10年が経過し、住宅ローン減税も終了してしまいました。

結果、会社からもらった源泉徴収票の源泉徴収税額は、なんと80万円。。。

これまでは30万円程度でしたので、前年に比べ税金を50万円以上多く納めていることになります。

これはなんとかせねば。。。

ということでたどり着いたのが、経費を計上して所得金額を下げるといった方策でした。

ただ、サラリーマンの経費計上額は、収入金額によって固定されていますので、このままでは経費計上できません。

いろいろ独学で調べた結果、サラリーマンの経費計上には以下のいずれかの対応が必要でした。

個人事業主として事業を立ち上げ、個人事業として経費を青色申告する。

② 不動産投資で不動産所得を得て、経費を青色申告する。

ちなみに、サラリーマンは白色申告となり、仕分帳簿の作成などは不要ですが経費計上はできません。一方、個人事業主/不動産所得のある方は、青色申告で仕分け帳簿を作成すれば、経費計上できるようになります。

私は↓の本で勉強しました。結構、読みやすく最初に知識として入れるにはもってこいの書籍でした。

① 個人事業主としての事業立ち上げ。結果失敗。

そこで私がまず手を付けたのが、個人事業主としての事業立ち上げでした。

副業の本などを購入し、何の事業が自分に合っているかを探した結果、以下の二つに着手しようと決めました。

○ ブログ運営。グーグルアドセンスやアフィリエイトで収入を得る。

○ せどり。安く仕入れて高く売る。

結果としては、どちらも不発・・・というよりかは、2024年から法改正され、300万円以上の売り上げがないと個人事業主としては認められないこととなり、さすがにサラリーマンやりながら300万円の売り上げは達成することもできず、結果、青色申告できずに経費を所得から差し引くことはできませんでした。

ブログ運営として、グーグルアドセンス収益、アフィリエイト収益、で毎月2000円。年間2万4千円といったところまではきましたが、微々たるものです。ドメイン代が年間1万5千円ですので、差し引くと毎年9000円の収益という、悲惨な状況です。

ほぼノーリスクで株主優待をゲットするサイトの運営しておりますのでご興味のある方は参照ください。リンク貼っています。

2023年以前はこのブログ運営を個人事業として、経費計上できていたらしく、、、とても残念です。

せどりも、アマゾンへの出品手続きまでしたものの、安く仕入れることが叶わず、現在活動休止中。

アマゾンFBAへの大口登録手数料5000円/月だけが取られていくばかり。。。事業失敗です。

② 不動産所得で青色申告

個人事業主として事業立ち上げに失敗したため、次は不動産所得について考えることになりました。

ただ、ユーチューブで勉強したところ、「大家の集い」的な集会に参加し、そこで知り合った人に対して、無償でリフォーム手伝いを申し出で、経験&信頼関係を築くことから始めるとのことでした。

そんなの私には無理です。

私は社交性0の中年男性です。

でも、超初心者の私が不動産会社に飛び入り交渉しても、カモにされるだけ。。。

どう始めていいものかわからず、時間だけが過ぎていきました。

危うくワンルームマンション投資するところだった

個人事業の立ち上げに失敗し、不動産投資をしようにも社交性0の私が不動産投資に飛び込めるはずもなく、時間だけが通り過ぎていきました。

そんな日々を過ごしていくうちに、ふと目に留まったのが、ネットでよく広告がでているワンルームマンションの投資。リ○シー。

節税もできて、毎月お金も入ってきて、老後の資産にもなって、、、この時の私にピッタリなネット広告でした。

もちろんクリック。

じっくり読んで怪しいところも理論破綻もしてなさそう・・・ワンルーム(区分)マンション買ってみるか。。。

よく営業の電話もかかってくるし、今度話でも聞いてみるか。。。

と考えていた矢先。

私の勤め先の別部署の後輩が宅建士の免許を取得し、不動産業で独立したとか。

早速、連絡とることにしました。自分で言うのもなんですが、私が勤めている会社は意外とホワイトで、従業員もそれなりに信頼できる人の集まりだったことから、この後輩が私をカモにすることはないと思ったのです。

実はこれが運命の分かれ道でした。

後輩のおかげでワンルームマンション投資ではなく、中古戸建てへの投資へ切り替えることができたのです。

ユーチューブで「ワンルームマンション ヤバい」で検索してみてください。

本当にヤバかったです。

ワンルームマンションを購入した人の末路について、赤裸々に紹介されている動画が数多く存在します。

初めての中古戸建て物件購入

後輩のおかげでワンルームマンション投資を奇跡的に逃れた私。

いままで、会社の仕事ではほとんど係わりはありませんでしたが、彼が優秀でまじめな青年であることは、ちらほら耳にしていました。

彼が会社を辞める前日、私は彼にコンタクトを取り、中古戸建て物件をいくつか紹介してほしいとお願いしました。

その2週間後、ある1件の物件を紹介してくれたのです。

紹介されたのは地方の田舎のボロ戸建て

1件目は400万円で売り出された↓の戸建て。

売り主は個人ではなく不動産会社でした。物件の状況はこんな感じ。

○ 築35年。3DK。駐車場3台あり。

○ 白アリはいなさそう

○ 雨漏りはなさそう

○ 水道は出ないが修理して引き渡し(ちなみに下水道はなくトイレは汲み取り)

○ 基礎のクラックあり

○ 外壁のチョーキングあり

外観です。地方で売り出し価格400万円なのでこんなものなのでしょう。

建物内の写真です。引き渡し時はすべて撤去してくれるとのことでした。

井戸水をくみ上げるポンプ。私が水が出るか確認したところ故障しており水道がでなかったため、修理して引き渡し可能とのことでした。

場所は九州のとある田舎。この物件は信頼する後輩が場所と物件を選んでくれたため、私も購入すると決めて相手側の不動産側と価格交渉しました。

最初、300万円での購入を希望しましたが、380万円が限界とのことで、その価格でその場で仮押さえしました。

そして、当日中に380万円で買い付け証明を相手の不動産屋に出しました。

初の物件購入にかなり興奮し、これから自分でリフォームするぞっ!と意気込んでいました。いや、完全に調子に乗っていました

ところが、、、

翌々日に相手方の不動産屋から連絡が、、、

400万円で購入したいお客さんが別に現れ、そのお客さんは建物を壊すことから水道修理もいらないということで、この話はご破算となりました。。。

確かに、私が380万円で買うと口頭約束した時、相手方の不動産屋は、別の客さんとも交渉しているので、もしかしたら売れないかもとの話もされていました。。。

せっかく買う気になった不動産が買えなくなって、完全に意気消沈しました。

2件目は割高で購入してしまった

その後、その後輩によさげな物件の紹介を再度依頼。

併せて、自分でも物件を探すようになっていました。

1件目の物件を後輩に紹介された時期に、物件の相場を把握していないと、私もカモられるかも・・・といった、ちょっとした恐怖感や不安感があったので、中古物件の探し方をユーチューブで勉強していました。

具体的にはアットホームやスーモ、建美家で毎日物件価格を見て、相場観を把握するといったものです。

そこで見つけたのが写真の物件。後輩からの連絡を待ちきれず、1件目の物件の場所にも近かったこともあり、自分でこの物件はどうかなと後輩に聞いていました。

○ 築42年。6DK。駐車場3台あり。

○ 白アリはいなさそう

○ 雨漏りはなさそう

○ お風呂、トイレは10前にリフォーム済

○ 水道、アンテナ線、電気、使えるか不明

外観は綺麗そう。なぜか左側のカーポートが異常に重厚感あり。

↑↑アットホームHPより引用↑↑

壁紙、床はリフォームが必須ですね。

畳も表替えが必要。

風呂、トイレは綺麗でした。

床下も大きな問題はなさそうです。

ただ、この物件、取引形態が選任媒介。

仲介業者は1件しか入れないとのことで、後輩経由で物件を調査/購入することができないとのことでした。

ただ、ここですごいのがこの後輩。

この物件を扱ってる不動産屋さんと交渉した末、後輩が仲介として入れることになりました。つまり、

『売り主 ⇔ 向こうの仲介業者 ⇔ 後輩の仲介 ⇔ 私』

といった取引形態(一般媒介)にすることができたのです。

500万で売り出されていたのですが、そのまま定価で買うと損するというのは学んでいた私。

最初、400万円で買い付け証明を先方の不動産仲介会社へ出しました。

その後、1週間たっても音沙汰なし。

売るのか売らんのか早く決めて連絡してほしいと思っていたところ、やっと来た返事がこれ。

『苦渋の決断で450万円であれば売っても良い』

4万円で貸出した場合、年間で約50万円の収入。貸出までに、リフォームや仲介手数料、司法書士手数料、登記手数料、税金など、なんやかんやで550万円はかかる。

ということは利回り10%未満。

割に合わない。。。というか、利回りは10%ないと投資金額を回収できない。。。

と思ったのですが、後輩が「悪くはない条件だと思います」の一言。。。

買っちゃいました。いや、買う約束をしちゃいました。

ようやく、購入物件にありつけたと思いきや、またここでひと悶着。

450万で購入する意思を伝えた数日後、売り主側がこちらが指定する火災保険に入らないと売らないとのこと。

どうやら、売り主さんは保険の仕事をされているようでした。

建物の保険金額400万円、2年間の契約で17万円。。。

高くねえか??とちょっと不安になり、ネットでの一括保険見積もりをしてみたところ、

意外と相場通り。

むしろ安いかもと感じたくらいでした。

台風で、お風呂やトイレ、雨漏りやカーポート、庭のサッシ、瓦に被害が出たら絶対使ってやろうと思い、承諾。

来年の確定申告で経費計上するには、今年の3月中旬までに購入又は貸し出して、税務署に開業届を出さなければならず、その日にちも迫っていたこともあり、465万円で火災保険付き中古一軒家を購入することにしました。

最終的に、これに司法諸費費用12万円、仲介手数料21万円がプラスされ、ほぼ500万円かかりました。

司法書士の先生からの指摘

多くの企業で異動や新卒採用が行われるのが4月。

それに向けての3月頭にはリフォーム完了して賃貸する計画だったのですが、

2月中旬の契約締結前日にまさかの司法書士の先生からのダメだし。

私は直接、司法書士の先生とはやり取りしていないのですが、後輩からの説明によると、

『この契約書じゃ土地と建物を登記できません』と言われたとのこと。

え、、、

もともとの契約書は土地売買契約書で、建物に価値はなく、土地の付属物として建物が付いてくるといった契約書でした。

しかし、この契約書では土地の持ち主は私になることはわかるが、建物の所持権が私になるかどうかが曖昧で、登記根拠資料としては不十分とのこと。

いまから契約書の再作成となると、もう3月貸出間に合わないじゃん。。。

割高で買って、利回り10%未満で、かき入れ時の3月を逃し、安く賃貸募集する羽目になりました。

なら、契約しなければいいとも思ったのですが、これまでの労力と後輩への申し訳なさもあって、そのまま契約してしまったのです。

みなさん、サンクコスト(埋没費用)といった言葉をご存じでしょうか。

過去にこれだけコストをかけたから、今更引き返せないといった考えが邪魔し、ほかの好条件の仕事(物件)をミスミスのがしてしまうことを言います。

まさに、これが自分の身に降りかかったのでした。自業自得とも言います。

リフォームして物件貸し出し

準備中。

・トイレとお風呂は10年前にリフォーム済物件を選んだ。

・壁紙、クッションフロア張替えを動画で勉強

・プロパンガス屋さんとのやりとり

賃貸物件紹介

準備中

番外編 タワマン

準備中

おもしろい。

ハッピーエンドではないところが良かった。

これだけは勉強しておこう

不動産投資する前に↓で紹介する本を一読しましょう。

少なくとも、騙されることはこれで回避できると思います。

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