初めての不動産投資日記 中古マンション、アパートではなく賃貸用戸建てに手を出した

こんにちは。「やってみよう」です。

毎年5500万円以上の投資を実践している私が、

不動産投資に初めて手を出したときの失敗例、成功例、後悔したことなどをこの記事で日記風に紹介します。

この記事は以下の点にご興味を持たれている方を対象にしています。

記事終盤にはおすすめ賃貸物件紹介もありますので、ぜひ参考にしてください

物件購入のきっかけは源泉徴収額の高さ

私ですが10年間に家を新築で購入しました。

今思えば、なぜ新築で家を購入したのかと後悔しかありません。

お金持ちになりたいのであれば、中古物件の賃貸か購入で住居を構えるべきでしたが、

すでに時遅し。。。

これから家を構える方は、中古物件も視野に検討してくださいね。

ユーチューブで調べると、なぜ新築物件が超割高で、お金持ちから遠ざかる存在だということがよくわかりますので、ぜひ勉強してください。↓の書籍も勉強になります。

私は熟読しましたし、今も手元に保管していて、よく読み返しています。

さて、私ですが新築購入から10年が経過し、住宅ローン減税も終了してしまいました。

結果、会社からもらった源泉徴収票の源泉徴収税額は、なんと80万円。。。

これまでは30万円程度でしたので、前年に比べ税金を50万円以上多く納めていることになります。

これはなんとかせねば。。。

ということでたどり着いたのが、経費を計上して所得金額を下げるといった方策でした。

ただ、サラリーマンの経費計上額は、収入金額によって固定されていますので、このままでは経費計上できません。

いろいろ独学で調べた結果、サラリーマンの経費計上には以下のいずれかの対応が必要でした。

ちなみに、サラリーマンは白色申告となり、仕分帳簿の作成などは不要ですが経費計上はできません。一方、個人事業主/不動産所得のある方は、青色申告で仕分け帳簿を作成すれば、経費計上できるようになります。

私は↓の本で勉強しました。結構、読みやすく最初に知識として入れるにはもってこいの書籍でした。

① 個人事業主としての事業立ち上げ。結果失敗。

そこで私がまず手を付けたのが、個人事業主としての事業立ち上げでした。

副業の本などを購入し、何の事業が自分に合っているかを探した結果、以下の二つに着手しようと決めました。

結果としては、どちらも不発・・・というよりかは、2024年から法改正され、300万円以上の売り上げがないと個人事業主としては認められないこととなり、さすがにサラリーマンやりながら300万円の売り上げは達成することもできず、結果、青色申告できずに経費を所得から差し引くことはできませんでした。

ブログ運営として、グーグルアドセンス収益、アフィリエイト収益、で毎月2000円。年間2万4千円といったところまではきましたが、微々たるものです。ドメイン代が年間1万5千円ですので、差し引くと毎年9000円の収益という、悲惨な状況です。

ほぼノーリスクで株主優待をゲットするサイトの運営しておりますのでご興味のある方は参照ください。リンク貼っています。

2023年以前はこのブログ運営を個人事業として、経費計上できていたらしく、、、とても残念です。

せどりも、アマゾンへの出品手続きまでしたものの、安く仕入れることが叶わず、現在活動休止中。

アマゾンFBAへの大口登録手数料5000円/月だけが取られていくばかり。。。事業失敗です。

② 不動産所得で青色申告

個人事業主として事業立ち上げに失敗したため、次は不動産所得について考えることになりました。

ただ、ユーチューブで勉強したところ、「大家の集い」的な集会に参加し、そこで知り合った人に対して、無償でリフォーム手伝いを申し出で、経験&信頼関係を築くことから始めるとのことでした。

そんなの私には無理です。

私は社交性0の中年男性です。

でも、超初心者の私が不動産会社に飛び入り交渉しても、カモにされるだけ。。。

どう始めていいものかわからず、時間だけが過ぎていきました。

危うくワンルームマンション投資するところだった

個人事業の立ち上げに失敗し、不動産投資をしようにも社交性0の私が不動産投資に飛び込めるはずもなく、時間だけが通り過ぎていきました。

そんな日々を過ごしていくうちに、ふと目に留まったのが、ネットでよく広告がでているワンルームマンションの投資。リ○シー。

節税もできて、毎月お金も入ってきて、老後の資産にもなって、、、この時の私にピッタリなネット広告でした。

もちろんクリック。

じっくり読んで怪しいところも理論破綻もしてなさそう・・・ワンルーム（区分）マンション買ってみるか。。。

よく営業の電話もかかってくるし、今度話でも聞いてみるか。。。

と考えていた矢先。

私の勤め先の別部署の後輩が宅建士の免許を取得し、不動産業で独立したとか。

早速、連絡とることにしました。自分で言うのもなんですが、私が勤めている会社は意外とホワイトで、従業員もそれなりに信頼できる人の集まりだったことから、この後輩が私をカモにすることはないと思ったのです。

実はこれが運命の分かれ道でした。

後輩のおかげでワンルームマンション投資ではなく、中古戸建てへの投資へ切り替えることができたのです。

ユーチューブで「ワンルームマンション　ヤバい」で検索してみてください。

本当にヤバかったです。

ワンルームマンションを購入した人の末路について、赤裸々に紹介されている動画が数多く存在します。

初めての中古戸建て物件購入

後輩のおかげでワンルームマンション投資を奇跡的に逃れた私。

いままで、会社の仕事ではほとんど係わりはありませんでしたが、彼が優秀でまじめな青年であることは、ちらほら耳にしていました。

彼が会社を辞める前日、私は彼にコンタクトを取り、中古戸建て物件をいくつか紹介してほしいとお願いしました。

その2週間後、ある1件の物件を紹介してくれたのです。

紹介されたのは地方の田舎のボロ戸建て

1件目は400万円で売り出された↓の戸建て。

売り主は個人ではなく不動産会社でした。物件の状況はこんな感じ。

外観です。地方で売り出し価格400万円なのでこんなものなのでしょう。

建物内の写真です。引き渡し時はすべて撤去してくれるとのことでした。

井戸水をくみ上げるポンプ。私が水が出るか確認したところ故障しており水道がでなかったため、修理して引き渡し可能とのことでした。

お風呂場。写真には写っていませんが壁の上方は砂壁、右手には洗濯機が置いてあります。

居間ですね。

場所は九州のとある田舎。この物件は信頼する後輩が場所と物件を選んでくれたため、私も購入すると決めて相手側の不動産側と価格交渉しました。

最初、300万円での購入を希望しましたが、380万円が限界とのことで、その価格でその場で仮押さえしました。

そして、当日中に380万円で買い付け証明を相手の不動産屋に出しました。

初の物件購入にかなり興奮し、これから自分でリフォームするぞっ！と意気込んでいました。いや、完全に調子に乗っていました

ところが、、、

翌々日に相手方の不動産屋から連絡が、、、

400万円で購入したいお客さんが別に現れ、そのお客さんは建物を壊すことから水道修理もいらないということで、この話はご破算となりました。。。

確かに、私が380万円で買うと口頭約束した時、相手方の不動産屋は、別の客さんとも交渉しているので、もしかしたら売れないかもとの話もされていました。。。

せっかく買う気になった不動産が買えなくなって、完全に意気消沈しました。

物件購入前の下準備はしておこう

1件目の購入は失敗に終わりましたが、

意外と経験がつめました。

今回の物件購入前に準備した情報は↓の7点です。

1つ1つ見ていきましょう。

①　洪水・土砂災害ハザードマップは確認しておく

せっかく買った物件が、洪水の被害に遭うと支払ったお金が台無しいなります。

なので、しっかりハザードマップは確認しておき、

危険地域に位置しているようであれば手厚目の火災保険の加入も考えましょう。

　②　土地価格、路線価を調べておく

物件を買うとき、土地値以下で購入できれば損することはありません。

なので土地価格の調査は必ずやっておきましょう。

具体的には路線価を調べることになります。

路線価はググると簡単に調査できますのでやってみてください。

ただ、買おうとしている物件近くの道に路線価が設定されていない意場合は多々あります。

その場合、固定資産税評価額×1.2（場所によって可変）が土地価格と考えて大丈夫です。

固定資産評税価額は↓で確認できます。

https://ieul.jp/column/articles/63795

③　再建築不可物件には注意。水回りのリフォーム履歴も確認を。

物件価格が割安（土地値以下とか）の場合、大抵の場合、何かしら制約を受けていることが多いです。

その最も多い例が、再建築不可物件。

リフォームは可能なのですが取り壊して再建築できないため、

立て直すよりもリフォームの方がお金がかかるといった現象も起こり得ます

ので注意しておきましょう。

また、お風呂やトイレといった水回りのリフォーム履歴も確認しておきましょう。

20年以上リフォームされていないと、買った瞬間に壊れて数十万の出費とかしゃれになりません。

④　屋根雨漏り、外壁チョーキング、白アリ、基礎クラックの有無

これらに気づかずに物件購入してしまった結果、補修が必要となり、

数百万単位で追加出費が必要といったことは必ず避けなければいけません。

屋根の雨漏りは天井のシミである程度見分けがつきます。

外壁チョーキングは外壁を手で触って白い粉が付くようであれば塗り替えが必要です。

白アリは蟻道がないか基礎をよく観察しましょう。蟻道は良く目につくものですので、素人でも発見しやすいです。

基礎のクラックも要確認です。2ⅿⅿ以上の幅のヒビがあるようであれば補修が必要になるかもしれません。

⑤　床の傾きはスマホアプリで

床の傾きも購入前によく確認しておきましょう。

今は、水平器ではなくスマホアプリで簡単に傾きを計測できます。

現地確認の際は、スマホに水平器アプリをダウンロードして臨みましょう。

⑥　田舎は下水道が整備されていないこともよくある

都会ではありえませんが、田舎では下水道が整備されておらず、

浄化槽や汲み取りで汚水を処理するところもあります。

浄化槽は定期メンテナンス、汲み取りは汲み取り費用がかかりますが、

これは仕方ないと思います。

物件購入前は、下水道が来ているのか、来ていなければ浄化槽なのか

汲み取りなのかは確認しておきましょう。

特に汲み取りは、簡易水洗なのかどうかも確認しておきましょう。

簡易水洗であれば、一般的なトイレと変わりなく使用可能です。

⑦　家の臭い、換気扇、地区のゴミ捨て場も確認

家の臭いは気になりますのよね。ちょっと下水臭いくらいであれば問題ないですが、

ペットをたくさん買っていて、獣臭くなった家の臭いは取れにくいので注意が必要です。

また、換気扇が動くか、汚れはどの程度か、

地区のゴミ捨て場が物件か近いのかも良く確認しておきましょう。

2件目は割高で購入してしまった

その後、その後輩によさげな物件の紹介を再度依頼。

併せて、自分でも物件を探すようになっていました。

1件目の物件を後輩に紹介された時期に、物件の相場を把握していないと、私もカモられるかも・・・といった、ちょっとした恐怖感や不安感があったので、中古物件の探し方をユーチューブで勉強していました。

具体的にはアットホームやスーモ、建美家で毎日物件価格を見て、相場観を把握するといったものです。

そこで見つけたのが写真の物件。後輩からの連絡を待ちきれず、1件目の物件の場所にも近かったこともあり、自分でこの物件はどうかなと後輩に聞いていました。

外観は綺麗そう。なぜか左側のカーポートが異常に重厚感あり。

壁紙、床はリフォームが必須ですね。

畳も表替えが必要。

風呂、トイレは綺麗でした。

床下も大きな問題はなさそうです。

ただ、この物件、取引形態が選任媒介。

仲介業者は1件しか入れないとのことで、後輩経由で物件を調査/購入することができないとのことでした。

ただ、ここですごいのがこの後輩。

この物件を扱ってる不動産屋さんと交渉した末、後輩が仲介として入れることになりました。つまり、

『売り主 ⇔ 向こうの仲介業者 ⇔ 後輩の仲介 ⇔ 私』

といった取引形態（一般媒介）にすることができたのです。

500万で売り出されていたのですが、そのまま定価で買うと損するというのは学んでいた私。

最初、400万円で買い付け証明を先方の不動産仲介会社へ出しました。

その後、1週間たっても音沙汰なし。

売るのか売らんのか早く決めて連絡してほしいと思っていたところ、やっと来た返事がこれ。

『苦渋の決断で450万円であれば売っても良い』

4万円で貸出した場合、年間で約50万円の収入。貸出までに、リフォームや仲介手数料、司法書士手数料、登記手数料、税金など、なんやかんやで550万円はかかる。

ということは利回り10%未満。

割に合わない。。。というか、利回りは10％ないと投資金額を回収できない。。。

と思ったのですが、後輩が「悪くはない条件だと思います」の一言。。。

買っちゃいました。いや、買う約束をしちゃいました。

ようやく、購入物件にありつけたと思いきや、またここでひと悶着。

450万で購入する意思を伝えた数日後、売り主側がこちらが指定する火災保険に入らないと売らないとのこと。

どうやら、売り主さんは保険の仕事をされているようでした。

建物の保険金額400万円、2年間の契約で17万円。。。

高くねえか？？とちょっと不安になり、ネットでの一括保険見積もりをしてみたところ、

意外と相場通り。

むしろ安いかもと感じたくらいでした。

台風で、お風呂やトイレ、雨漏りやカーポート、庭のサッシ、瓦に被害が出たら絶対使ってやろうと思い、承諾。

来年の確定申告で経費計上するには、今年の3月中旬までに購入又は貸し出して、税務署に開業届を出さなければならず、その日にちも迫っていたこともあり、465万円で火災保険付き中古一軒家を購入することにしました。

最終的に、これに司法諸費費用12万円、仲介手数料21万円がプラスされ、ほぼ500万円かかりました。

司法書士の先生からの指摘

多くの企業で異動や新卒採用が行われるのが4月。

それに向けての3月頭にはリフォーム完了して賃貸する計画だったのですが、

2月中旬の契約締結前日にまさかの司法書士の先生からのダメだし。

私は直接、司法書士の先生とはやり取りしていないのですが、後輩からの説明によると、

『この契約書じゃ土地と建物を登記できません』と言われたとのこと。

え、、、

もともとの契約書は土地売買契約書で、建物に価値はなく、土地の付属物として建物が付いてくるといった契約書でした。

しかし、この契約書では土地の持ち主は私になることはわかるが、建物の所持権が私になるかどうかが曖昧で、登記根拠資料としては不十分とのこと。

いまから契約書の再作成となると、もう3月貸出間に合わないじゃん。。。

割高で買って、利回り10%未満で、かき入れ時の3月を逃し、安く賃貸募集する羽目になりました。

なら、契約しなければいいとも思ったのですが、これまでの労力と後輩への申し訳なさもあって、そのまま契約してしまったのです。

みなさん、サンクコスト（埋没費用）といった言葉をご存じでしょうか。

過去にこれだけコストをかけたから、今更引き返せないといった考えが邪魔し、ほかの好条件の仕事（物件）をミスミスのがしてしまうことを言います。

まさに、これが自分の身に降りかかったのでした。自業自得とも言います。

仲介手数料と諸経費の話

物件購入の際は仲介手数料以外にも多種多様な諸経費が発生します。

そちらをご紹介します。

①　仲介手数料

　　400万円以上の物件は、3%＋6万円。 

　　200万円未満の物件は、4%＋2万円。 

②　司法書士手数料、登記手続き手数料は450万円の物件で約12万円。 

③　印紙代は数千円 

④　登録免許税：売買なら固定資産評価額×3％ 

⑤　不動産取得税：固定資産評価額×3％ 

⑥　固定資産税 3万/年 

⑦　火災保険 9万/年 

⑧　管理費は、家賃の３~５% 

450万円の物件であれば、仲介手数料21万円に諸経費を加えて、

500万円の準備が必要となります。

リフォームして物件貸し出し

それではビフォーアフターをご紹介。

リフォームは2024年3月から始めて6月に完了。

約3カ月を要しました。

リフォーム内容は以下の通り。

これらは外注すると費用がかさむため、

素人ながら家族の力だけでやってみました。

特に、床張り替え、壁紙張り替えはYouTube動画で事前に勉強しました。

プロと比べるとダメダメですが、低家賃で貸し出すため、

そこは借主さんには諦めてもらいましょうｗ

ちなみに、リフォーム費用を抑えるため、

トイレとお風呂は10年前にリフォーム済物件を選びました。

あと、給湯設備は工事と設備を無償貸し出ししてくれるプロパンガス業者を選定しました。

それでは、ビフォーアフターの写真をご紹介します。

ダイニングキッチン

ビフォー

アフター

ビフォー

アフター

ビフォー

アフター

ビフォー

アフター

リビング

ビフォー

アフター

賃貸物件紹介

準備中

番外編　タワマン

準備中

おもしろい。

ハッピーエンドではないところが良かった。

これだけは勉強しておこう

不動産投資する前に↓で紹介する本を一読しましょう。

少なくとも、騙されることはこれで回避できると思います。